Bordeaux est actuellement la ville de France la plus « tendance ». Cette commune située sur la côte Atlantique, en Nouvelle-Aquitaine, est internationalement reconnue pour son vin et son architecture typique et prestigieuse. Mais depuis quelques années, elle a présenté de nombreux autres attraits qui lui ont valu l’intérêt de nouveaux habitants et investisseurs en quête de biens immobiliers destinés à la location. Nous nous proposons donc de vous expliquer pourquoi investir à Bordeaux est une opération très avantageuse

 

Bordeaux, à la deuxième place des villes préférées des français

 

En l’espace de quelques années, Bordeaux est parvenue à monter à la deuxième place dans le classement des villes en France. Elle se place alors juste après Paris. Les raisons de ce succès sont nombreuses et variées. D’abord, la ville profite d’un climat ensoleillé et doux la majorité du temps. Les variations de température n’y sont pas extrêmes, ce qui permet de profiter d’un meilleur confort.

Les visiteurs viennent également en nombre pour admirer le charme typique de la ville, notamment les ruelles et l’architecture de ses bâtiments. Bien qu’on soit toujours en France, la ville offre un certain dépaysement.

Les nouveaux habitants en quête de logement préfèrent les biens situés non loin d’endroits célèbres et incontournables, comme l’Opéra de Bordeaux, le Place de la Bourse, la longue rue Saint-Catherine avec ses 230 commerces, ou encore la Place Pey Berland et sa célèbre Cathédrale.

Ainsi, la croissance démographique à Bordeaux demeure en constante croissance. La population Bordelaise a connu une progression de 8% entre 2009 et 2014. Selon les statistiques, cette tendance n’est pas prête de s’arrêter, puisque la métropole pourrait atteindre le million d’habitants d’ici 2030. Les habitants intra-muros sont au nombre approximatif de 236.000, et la Commune Urbaine de Bordeaux compte près de 1.178.000 habitants, dont 750.000 habitants dans Bordeaux Métropole.

 

Un cadre de vie agréable

 

La ville de Bordeaux que nous avons actuellement n’est plus celle que nous connaissions il y a une vingtaine d’années. En effet, elle a subi une transformation considérable entre 1995 et 2000.

La ville peut maintenant profiter de la ligne de tramway. Les habitants ont alors la possibilité de se déplacer vers différents quartiers sans forcément devoir prendre leur véhicule. Dans la catégorie des transports en commun, on notera également l’arrivée du TGV et de la ligne LGV qui relie Bordeaux à Paris en seulement 2h30.

Malgré les nombreux changements apportés, la ville est toutefois parvenue à conserver son identité. Ainsi, même si les façades ont été entièrement rénovées, il demeure possible d’admirer les traces de l’histoire de la ville. On y trouve aussi de nombreux espaces verts qui plairont à ceux qui aimeraient fuir la grisaille du béton. Les amateurs d’écologie apprécieront le fait que la ville propose des modes de transport doux. Outre le tramway, la ville dispose de beaucoup de pistes cyclables. Enfin, n’oublions pas de signaler que le centre-ville ne se trouve qu’à à peine 45 minutes des plages.

C’est pour cette douceur du cadre de vie que de plus en plus de français et d’étrangers souhaitent s’installer ou investir à Bordeaux. Ces derniers étant en quête de logement, les demandes sont nombreuses, rendant alors la ville propice au marché immobilier. Les investisseurs auront l’assurance de mettre leur bien en location rapidement et assez facilement.

Le cadre de vie n’est pas la seule raison qui pousse les français à s’installer à Bordeaux. La ville offre de nombreuses opportunités en termes d’études et d’emplois. La ville se distingue avant tout par son très fort potentiel technologique. Elle dispose effectivement de la seule école française de la magistrature, et a en son sein une communauté de scientifique de haut niveau. Par ailleurs, elle se place à la 4ème place des régions de France en termes de production scientifique, et à la 5ème place pour les dépenses de recherche et développement.

 

Bordeaux, une ville propice à l’investissement immobilier

 

Si en 2008, les appartements anciens à Bordeaux valaient 2.564 € par mètre carré, le prix est actuellement 1000 € plus cher. La hausse a donc été de près de 40% en juste 10 ans. Ceci s’explique en partie par le dynamisme de la ville, avec ses nouveaux habitants, ses nouveaux commerces, ses nombreux emplois, son cadre de vie etc.

Parallèlement, les demandes de logement sont montées en flèches. Or, les offres ne parviennent pas à toutes les satisfaire, notamment pour les locations étudiantes. Investir à Bordeaux est donc des plus intéressants puisque les demandes ne manquent pas, et qu’il y est alors plus facile de louer son bien. Les risques de vacances locatives sont aussi considérablement réduits.

Les loyers à Bordeaux ont eux aussi augmenté. Il sera alors plus aisé pour les investisseurs de couvrir leurs mensualités s’ils ont réalisé un prêt pour faire l’acquisition de leur bien. Ces loyers élevés permettent aussi de bénéficier entièrement de l’effet de levier du crédit contracté. Malgré la hausse du prix au m² à Bordeaux, celui-ci demeure tout de même moins élevé qu’à Paris. Ainsi, un investisseur aura moins de difficulté à acheter un deux pièces ou un trois pièces.

 

Investir à Bordeaux et bénéficier d’une défiscalisation

 

La dernière raison qui pourrait vous convaincre d’investir à Bordeaux, c’est la défiscalisation dont vous pourrez profiter grâce aux différents dispositifs qui y sont applicables. La capitale Aquitaine présente en effet l’avantage de proposer 5 dispositifs permettant à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts très avantageuse. Ces dispositifs sont la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, le dispositif Monuments Historiques, et le statut LMNP. Chaque dispositif présente ses propres avantages et exige différentes conditions.

Le dispositif le plus récent et qui attire le plus les investisseurs est la loi Pinel. Cette dernière accorde à l’investisseur une réduction d’impôts si celui-ci s’engage à mettre en location son bien neuf durant une durée bien déterminée. La réduction de 12%, 18% ou 21% est proportionnelle à la durée de la location, soit 6, 9 ou 12 ans. Pour profiter de ce dispositif, il faut aussi que le bien soit certifié « Label BBC ». La loi Pinel n’est applicable que dans les zones Pinel, et il se trouve que Bordeaux est classée en zone B1. La ville y est donc éligible.

Grâce à la loi Malraux, les investisseurs ayant effectué un placement dans l’immobilier réhabilité pourront bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux dans le secteur sauvegardé, et 22% du montant des travaux en ZPPAUP.

La loi Censi-Bouvard est quant à lui destiné aux personnes souhaitant investir dans le locatif meublé, que ce soit dans une résidence de services ou dans l’immobilier neuf. Elle propose une réduction d’impôts de 11% du montant d’investissement, dans la limite des 300.000 € autorisés, pour une durée de location d’au moins 9 ans.

Pour un investisseur intéressé par l’achat d’un monument historique, le dispositif le mieux adapté pour bénéficier d’une défiscalisation serait le dispositif Monuments Historiques. Il permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global de l’investisseur.

Enfin, Pour un investir à Bordeaux dans le locatif meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel serait le meilleur moyen de bénéficier d’une défiscalisation. Il faut toutefois que le bien immobilier réponde à toutes les caractéristiques relatives à la location meublée.

Optimiser son investissement avec la loi Pinel

Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la loi Pinel à Bordeaux et ainsi savoir, si vous devez privilégier ce type d’investissement. Avant même de voir ce que peut vous apporter cette loi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un cabinet conseil, qui saura vous accompagner au mieux dans votre projet. Rassurez-vous, faire appel à un cabinet n’a aucun impact sur le prix, puisque les cabinets sont rémunérés par les promoteurs eux-mêmes. Mais revenons à ce qui nous intéresse aujourd’hui : la loi Pinel. Ce dispositif vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt, en plus d’avoir des revenus fonciers non négligeables. En effet, la durée de la mise en location de votre bien déterminera le pourcentage. Ainsi :

• 6 ans, vous permettra d’obtenir 12% de réduction d’impôts
• 9 ans, vous donnera le droit de 18% de réduction d’impôts
• 12 ans, vous offrira 21 % de réduction d’impôts. C’est d’ailleurs le taux de réduction maximal.

Attention pour chaque taux de réduction, il est fixé un plafond pour éviter la suroptimisation fiscale. La loi Pinel n’est pas une niche fiscale, qui a été mise en place pour favoriser les plus riches. Elle a pour but de réduire la pénurie de logement, dont souffrent les grandes villes. Ainsi le loyer de votre bien est plafonné en fonction de sa superficie. De plus, le bien doit être loué dans la première année et au minimum pour un délai de 6 mois. Rassurez-vous, le barème qui fixe le prix du loyer est relativement haut. Il ne sera absolument pas un frein à la rentabilité de votre investissement. Enfin, sachez que votre locataire sera lui aussi soumis à un plafond de revenu. Il varie en fonction de la localisation du bien et du nombre d’occupants. Pour information, Bordeaux se trouve en zone A. Cette zone correspond à la tranche la plus haute, si nous excluons Paris intramuros.